DESDOBRO / DESMEMBRAMENTO / LOTEAMENTO / UNIFICAÇÃO

Para que o crescimento urbano não se dê de forma desordenada, vindo a acarretar em problemas para a municipalidade, imperioso se faz a necessidade de se estabelecer políticas que sirvam de instrumento para expansão e controle da ocupação do solo urbano. O que o desmembramento, o loteamento e o desdobro têm em comum? Todos eles são formas de parcelamento do solo urbano.

DESDOBRO

É a divisão ou parcelamento de um único lote urbano, para a formação de novos lotes, desde que atenda às exigências mínimas de dimensionamento da legislação municipal. O Desdobro não envolve a abertura de novas vias e nem prolongamento de vias já existentes.

Para que serve o desdobro de terreno?

O desdobro de terreno é, para as construtoras, um processo de simplificação de busca e compra de terras. Afinal, encontrar vários lotes para a realização de empreendimentos diferentes pode ser complicado.

Sendo assim, encontrar um grande terreno e ter a possibilidade de dividi-lo em vários lotes, é uma forma de agilizar o processo e simplificar o andamento do projeto, reduzindo custos e aumentando a produtividade do planejamento.

Esse é um dos grandes segredos para obter sucesso na construção civil: saber otimizar os seus recursos.

As vantagens do desdobro?

Saber otimizar seus recursos é um dos grandes segredos para se obter sucesso na construção civil. Por isso, é importante conhecer os benefícios que o desdobramento do terreno pode garantir:

• economia: o IPTU é cobrado de acordo com o tamanho do imóvel. Sendo assim, a divisão do bem pode resultar na redução do valor, gerando economia;

• possibilidade de locação: a parte que foi dividida pode ser alugada, sendo útil para as finanças do proprietário;

• construção de outro imóvel: com um novo terreno, é possível realizar uma nova construção destinada a algum membro da família ou até mesmo a um ponto comercial;

• facilidade na venda: para construtoras e loteadoras, a divisão do terreno aumenta as chances de lucrar sobre a propriedade e facilita o processo da venda de terrenos.

Sendo assim, o desdobro de terreno é um recurso que pode proporcionar diversos benefícios e ser muito bem aproveitado pelo construtor.

DESMEMBRAMENTO / LOTEAMENTO

Amparada pela Lei Federal 6.766/79 que regula o parcelamento do solo em todo o território nacional. Ela define que o parcelamento do solo para fins urbanos é a divisão de glebas de terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação. E que isso pode ser feito através de loteamento ou desmembramento.

Explicando melhor:

Tudo parte da gleba, que é terra que ainda não passou por subdivisão. A lei do parcelamento define duas formas como isso pode acontecer:

• Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

• Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Vamos sublinhar bem a diferença: enquanto no loteamento existe a necessidade da abertura de novas vias de acesso ou intervenções nas vias já existentes, no desmembramento não é preciso nada disso.

O parcelamento do solo é proibido nos seguintes casos:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

REMEMBRAMENTO / UNIFICAÇÃO

O remembramento ou unificação de lote é uma solução comum para as seguinte situações, onde os proprietários buscam essa alternativa.

• A primeira, o proprietário adquire uma ou mais áreas vizinhas ao seu terreno para construir um imóvel maior, que ocupa o espaço de mais de um lote. Uma casa bastante ampla, por exemplo, com piscina, pátio grande, diversas vagas de garagem e outras facilidades.  Esse é o caso do investidor de imóvel para sua própria moradia, geralmente.

• E a outra situação, que interessa mais aos empreendedores. Ela acontece quando o proprietário unifica dois ou mais lotes num único registro, ficando com uma área maior. Depois, divide essa área em lotes menores, dentro da metragem mínima permitida na cidade, para construção de imóveis de aluguel ou venda.

As 8 Regras mais comuns para o remembramento

1. Os terrenos que vão ser remembrados não precisam pertencer a um único dono. Proprietários diferentes podem fazer a unificação dos lotes.

2. O terreno maior que surge da unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel.

3. Ele deve ter matrícula nova, registrada em cartório, que aponte os seus novos limites, diferentes das áreas originais.

4. As matrículas originais, dos lotes que foram unificados, são extintas.

5. A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, isto é, não pode depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.

6. Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à prefeitura, com projeto correspondente assinado por profissional habilitado da área.

7. O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento.

8. Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, que deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Obs.: Porém, vale reforçar que outros trâmites e exigências podem existir, conforme a legislação de cada município.