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Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis pode ser necessária para os processos de:

Compra e venda de imóveis;
Construção;
Seguros;
Financiamentos;
Hipotecas e Garantias bancárias;
Investimentos;
Indenizações (Desapropriações e Servidões);
Inventário para partilha de bens de uma herança;
Atualizar ativos Patrimoniais.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais. O laudo de avaliação de imóvel é um documento técnico que determina o real valor de um bem imobiliário. Esse documento é feito para assegurar que o valor de mercado do imóvel será feita de forma segura. Ele deve ser emitido por um profissional capacitado ou uma empresa especializada.

Laudo de Avaliação ou PTAM?

O Laudo de avaliação é um documento produzido de acordo com a NBR 14.653, utilizando obrigatoriamente método científico, considerando, além do comportamento do mercado onde se insere, critérios técnicos que caracterizam o imóvel, como estado de conservação, idade aparente, padrão construtivo, problemas na físicos na construção (vícios construtivos), etc.

Já o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é um documento simplificado muito utilizado para ter uma estimativa do valor em casos de compra e venda. O parecer é baseado principalmente na experiência prática de seu autor. Portanto, não necessariamente utiliza critérios científicos em sua elaboração. Trata-se de obtenção de médias de uma seleção de dados amostrais. E a média da região pode eventualmente mostrar o valor correto do imóvel, mas não é uma garantia, uma vez que aspectos específicos do imóvel podem não terem sido adequadamente considerados e produzir injustiças em seu arbitramento.

É por isso que o poder judiciário sempre exige laudos de avaliação feitos de acordo com a NBR 14.653, por profissional devidamente habilitado para isso.

O que pode influenciar no valor de mercado?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Padrão de acabamento;
Quantidade de quartos;
Vagas de Garagem;
Metragem construída;
Idade do Imóvel;
Estado de conservação;
Metragem do lote;
Perfil do lote (Aclive, Declive, Plano);
Área de Lazer (Interna e Externa);
Número do andar (Se apartamento);
Incidência solar;
Localização;
Distância para um ponto Influente;
Poluição Sonora;
Segurança;
Infraestrutura externa (Pavimentação, Serviço de Abastecimento de água e Esgoto, Concessionária de Energia, Iluminação Pública, Internet, Comércios, Transporte Público entre outros fatores relevantes).

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.